Schönheitsreparaturen oftmals entbehrlich – starre Klauseln sind unwirksam!

Der Streit beim Auszug ist oftmals vorprogrammiert. Der ungeliebte und nervige Vermieter besteht auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Zu alledem gehört zwar auch die regelmäßige Renovierung der Mieträume. Diese Verpflichtung versuchen die meisten Vermieter jedoch durch Klauseln in Mietverträgen auf die Mieter abzuwälzen.

Generell ist dies auch zulässig. Kommt ein Mieter diesen Pflichten nicht nach, so hat er für den entstandenen Schaden Schadensersatz zu leisten, was oftmals zur Folge hat, dass die Kaution nicht ausgezahlt wird.

Der Vermieter hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten Renovierungsklauseln in den Mietvertrag zu integrieren. Er kann mit dem Mieter eine laufende Renovierung vereinbaren oder sich für eine Schlussrenovierung entscheiden. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter in bestimmten Abständen, diese auch durchzuführen. Die Verpflichtung zur Schlussrenovierung hat zur Folge, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht renovieren muss. Nur bei Auszug trifft ihn diese Pflicht.

Vermieter würden natürlich am liebsten beide Pflichten auf den Mieter umlegen. Die Rechtsprechung hält eine Kombination jedoch für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind also sowohl laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, sind beide Klauseln unwirksam, so dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Urteil des BGH vom 23. Juni 2004 – Az: VIII ZR 361/03
Der Bundesgerichtshof hatte hier über die Regelung in einem Mietvertrag zu entscheiden, nach welcher der Mieter bei Bedarf „mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" zu renovieren hatte. Diese Klausel hielt das Gericht für unwirksam. Hier ist durch die Formulierung der Klausel nicht nur eine Richtlinie für die Renovierungsfristen gegeben, sondern eine starre Fälligkeitsregel. Diese würde den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben, der Mieter musste nicht renovieren.

Unzulässig daher:
“Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche sind alle 3 Jahre, in den Wohnräumen (Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer) alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen (Abstellkammer) alle 7 Jahre Renovierungen vorzunehmen.“

Zulässig aber:
“Die Schönheitsreparaturen sind bei nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen: Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre; alle anderen Räume und Lackanstriche alle 7 Jahre.“

Teilweise ist es problematisch, ob es sich wirklich um eine starre Frist handelt. Empfiehlt die Klausel nur die Renovierung innerhalb der Fristen, kann die Schönheitsreparaturklausel durchaus wirksam sein. Insbesondere in dem Fall, in dem der Mieter die im Urteil vom 23.06.2004 streitgegenständliche Klausel verwendet und gleichzeitig dem Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Fristen einräumt, entfällt die unangemessene Benachteiligung, so dass eine solche Klausel wirksam wäre (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 – AZ: VIII ZR 378/03).

Urteil des BGH vom 5. April 2006 – VIII ZR 178/05
In seiner Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 hält der BGH an seiner Rechtsprechung zur starren Fristenregelung fest und bekräftigt, dass bei unwirksam starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist. Sind also die Fristen starr vereinbart und enthält der Mietvertrag in einer gesonderten Klausel die Verpflichtung, dass bei Auszug aus der Wohnung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteilige Beteiligung an den Renovierungskosten zu leisten ist, so muss der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen.

Es empfehlt sich daher, sofern ein Auszug ansteht, den Mietvertrag genau zu prüfen. Denn mit ein wenig Glück kann man das Geld, was für die Renovierung der alten Wohnung aufzubringen wäre, besser verwenden.

Martin Voß ist Rechtsanwalt in Braunschweig und berät Sie gerne in einem persönlichen Gespräch ausführlich. www.martinvoss.com.

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